记者 苏燕君

农村跨村集中建房难题在德庆有了新的解题思路！近年来，德庆县聚焦农村居住散、宅基地盘活难、农村风貌差等问题，以推进全域土地综合整治为契机，创新“以地换地、无地上楼、有偿使用、多退少补”改革思路，坚持镇域统筹、以权换权、化零为整、多元投入，规划建设占地185亩的新农村示范小区，依法稳慎推进零星农村居民点集聚，探索破解农村跨村集中建房难题的有效路径。

目前，德庆已完成新农村示范小区服务中心建设，共登记有意向入住小区的农户超300户，分别来自11个行政村72个自然村。一期首批68户名单已全部确定并完成抽签，12户联排独栋农房主体建设已封顶。

镇域统筹

解决跨村建房问题

德庆组建镇经济联合总社，作为新农村示范小区的实施主体，为集体土地、资金等经营管理筑牢自治基础。

实现集体组织重构。德庆统筹协调自然资源、农业农村等部门力量，组建镇经济联合总社。总社实行自主经营、独立核算、自负盈亏，全面负责经营管理本社集体所有的土地、资金和资产，办理集体土地承包、流转及其他集体资产经营管理事项等，为跨村资源调剂提供主平台。同时，总社设立成员大会、社委会、民主理财监督小组。村级经济联社作为总社成员社，通过成员大会行使权力。

实现跨村土地腾挪。该县通过“统筹土地、集中安置、镇域调剂”方式，以镇级国土空间规划编制为契机，在人口和公共服务设施相对集聚的圩镇中心附近，因地制宜选取固定地块，规划建设新农村示范小区。选定地块的集体土地所有权依法调整到镇经济联合总社名下，由总社对小区地块进行统一规划、建设、分配。

实现跨村成员认定。各村经济合作社成员申请使用新农村示范小区宅基地时，以原经济合作社社员身份向其户籍所在村、镇提出申请，由镇政府在新农村示范小区安排土地或房源并按程序批准，由总社承担入驻的社员宅基地建设、管理职责。

以权换权

解决入住资格问题

德庆坚持“村民自愿、一户一宅、集约利用”原则，引导具有农村宅基地资格权的农户通过“腾挪换权”、有偿使用等方式到新农村示范小区集中居住。

坚持三权分置。该县推动宅基地资格权、使用权、所有权三权分置，在确保“一户一宅”的前提下，引导享有宅基地资格权的集体经济组织成员，在自愿退出原有宅基地的基础上，按规定申请在新农村示范小区落户。

坚持以地换地、无地上楼。通过实施差异化政策，德庆推动解决农村“一房多户”“有户无房”等房屋分配难题。有宅基地资格权且有宅基地使用权证的农户，通过“以地换地、多退少补”方式，分配在独立农房或农民公寓；没有宅基地的农户，原则上只能通过“无地上楼、有偿使用”方式，分配到农民公寓。

为消除村民后顾之忧，保障新农村示范小区村民的合法权益，德庆将村民在原集体经济组织享有的“一户一宅”宅基地使用权单独剥离，继续保留村民在原集体经济组织的选举权、被选举权、农用地使用和经营权、集体经济收益分配权等权利，实现宅基地使用权分离，解决跨村落地政策堵点问题。

化零为整

解决集约用地问题

德庆科学统筹城乡建设用地布局和优化调整，努力探索宅基地优化布局、土地资源节约利用、居住品质强化提升的可持续发展之路。

优化宅基地布局。该县统筹利用镇域范围内未使用的存量村庄建设用地，引导分散的宅基地逐步向圩镇集聚，实现建设用地化零为整、集约利用。

节约土地资源。德庆通过整体规划、集中安置、统一建设，将原本零散分布于11个行政村的宅基地、闲置地、废弃地整合起来，以“退旧建新、退散建集”模式节约农村建设用地，并结合农户需求，统一规划建设新农村示范小区。

提升居住品质。德庆统筹集约社区功能，积极对标未来社区建设要求，科学布局小区公共基础设施、休闲娱乐空间、农房间距等，推动实现户均房屋面积和存量建设用地双提升。新农村示范小区建设房屋时，规范户型、风格、外观色彩等，实现规划、立面、面积、设计“四统一”，打造具有地域特色和文化内涵的乡村建筑群落，提升镇村整体形象和美感。该县还依托圩镇教育、医疗、交通等相对完善的基础设施配套，提升圩镇基本公共服务集约利用水平，显著改善村民生产生活条件。

多元投入

解决项目持续问题

德庆建立起利益共享机制，激活金融、村民、市场三方要素，进一步强化新农村示范小区项目资金保障。

该县积极引入金融活水，成功争取国家开发银行授信11.26亿元助力德庆县全域土地综合整治项目，成为全省已获授信金额最大的全域土地综合整治项目，为项目顺利启动和推进提供稳定的资金来源。

此外，德庆积极发动村民筹资，探索建立宅基地统筹配置制度，实行有偿使用、多退少补，充分调动村民参与项目建设的积极性，同时积极盘活利用农户退出房屋，探索发展乡村“微工厂”、开发民宿文旅项目等。

该县还对农村腾退宅基地进行整理复垦，获取城乡建设用地增减挂钩周转等土地指标，依托复垦指标交易平台，按照每亩50万元进行交易，预计复垦指标交易收益可达1.9亿元，为项目持续发展提供有力支撑。