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按套内面积计价≠取消公摊、“带押过户”……肇庆房地产新政中的这些“门道”你清楚吗?
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肇庆市融媒体中心记者  万涛

近日,肇庆市住房和城乡建设局联合多部门发布了《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》,其中包含了鼓励住房“旧换新”“旧转保”、全市商品房以按套内面积计价宣传销售、提高住房公积金贷款额度等21条措施,给肇庆楼市带来不小的影响。

你是否真正读懂了以上21条新政?记者就市民普遍关心的几个问题,采访了肇庆市住建局、房地产协会相关负责人,帮助您更好地理解政策内容。

Q1:“以套内面积计价宣传销售”好在哪?

A:肇庆市住建局相关负责人表示,从2024年5月1日起,全市房地产项目将全面按照套内面积进行计价宣传销售。这一变革旨在让购房者更直观地了解房屋的实际使用面积,减少因面积误差测算而产生的争议。需要明确的是,按套内面积计价不等于取消公摊,而是为了让购房者更加准确地评估房屋的价值和性价比。对于购房者而言,这种计价方式简单易懂,业主可以自行测量复核套内面积,大大减少了因信息不透明而可能产生的争议。

为了进一步提高市场的透明度,肇庆市住建局还计划近日发布住房公摊面积计算公式模板,要求房企在销售现场进行公示,并提供测绘机构的楼盘测绘报告备购房者查验查,这将进一步提高市场的透明度,使购房者能够更全面地了解房屋的真实情况。

肇庆市住建局相关负责人强调,按套内面积计价不等于取消公摊。公摊面积虽然是客观存在的,但不同的公摊面积会反映出所购商品房外部空间的舒适度。购房者可以根据自己的需求和预算,在考虑套内面积的同时,也兼顾考虑公摊面积情况,以便更好地选择适合自己的房屋。

肇庆市住建局相关负责人表示,对于新供地的楼盘项目,规划要求配建的公共建筑如社区服务站、文化室、养老设施等,以及建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间等将不计入容积率,而公共绿地、重要景观带等将按一半计容。这些不计容的建筑物均不纳入住房公摊面积计算,旨在降低企业拿地的成本,引导企业将更多资金投入到提高楼盘公共空间品质水平上,打造高标准高水平的住宅小区。这将有利于鼓励开发商根据市场需求错位发展,为刚需群体提供公摊少、价格优的住房,为改善型群体打造配套齐、品质高的优质楼盘,增强市场吸引力。

肇庆市房地产协会会长李志江认为,实行按套内面积计价宣传销售能够增加购房者的知情透明度,减少因住房公摊面积不清晰而引发的矛盾纠纷。通过规范、优化、公开透明的公摊计算和销售计价行为,购房者可以更加自由地选择适合自己的房屋。

Q2:“带押过户”如何理解?

A:二手房按揭贷款“带押过户”业务模式是指,在二手房交易中,卖方无需提前还清原贷款、注销原抵押权,即可将房屋过户至买方名下。银行在完成相应担保债权的抵押权登记后,将向买方发放购房贷款,并最终落实原抵押权注销,银行按揭贷款抵押权成为第一顺位。

广发银行肇庆分行相关负责人详细介绍了该业务模式的操作流程。首先,买方需按要求提供身份证明、买卖合同、首付证明等材料。随后,银行将进行材料收集、初审及贷前调查,并提交贷款审批。审批通过后,银行将与买卖双方签订《肇庆市带押过户二手住房贷款业务协议书》,并协助双方前往不动产交易中心进行过户交易,领取过户后的不动产权证。接下来,银行将与买方签订贷款合同及抵押合同,并办理抵押登记手续。最后,在卖方原贷款结清后,银行将办妥抵押权注销手续。

该负责人表示,与传统房屋交易相比,“带押过户”业务模式具有显著优势。首先,它免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节,实现了贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记的同步办理,大大提高了业务办理效率。其次,这一模式能大幅缩短客户交易时间,降低交易成本,提升买卖双方交易效率和便利度。此外,它还能间接加快新房去化,促进新建商品房市场和二手房市场之间的相互促进,更好地满足刚性和改善性住房需求,促进房地产市场良性循环和健康发展。

肇庆市房地产协会会长李志江表示,新政中的“带押过户”政策,自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会在2023年3月已作出全面部署,实际操作是指在二手房交易中,房产在未解除原抵押状态下,经金融机构同意后可直接办理过户手续。这一政策将大大缩短二手房交易的流程时间,降低交易成本,提高交易效率。而未实施该政策前,二手房交易需要先进行抵押注销、转移登记再办抵押,流程繁琐且耗时。而本次新政策下,将积极支持房屋“带押过户”,确保安全、便捷,为购房者和卖家提供更多便利。

Q3:公积金贷款购房额度最高可提至75万元意味着什么?

A:肇庆市房地产协会会长李志江表示,肇庆市此次公积金政策调整涉及多个方面,包括区域位置划分、贷款额度、使用次数差异、多孩职工额度等。新政按照东西片区重新划定了购房所在地区域位置,并根据不同区域和缴存情况制定了差异化的贷款额度政策。 

具体来说,新政取消了首次和二次使用、首套和二套房公积金贷款的差异化管理,统一了贷款额度。单身单缴存职工的公积金贷款最高额度为30万元,已婚单缴存职工为40万元,双缴存职工则高达60万元。此外,新政还增加了多孩职工的贷款额度,家庭每有一个小孩(不能独立生活)可提高5万元贷款额度,最多提高15万元限额。

李志江认为,这意味着符合条件的购房者最高可贷75万元,公积金贷款额度的显著提高将有效满足市民多样化的住房需求。这一政策调整显示了肇庆市政府对房地产市场变化的敏锐洞察和积极应对,有助于进一步推动房地产市场的健康发展。

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