西江日报记者 杨永新 实习生 叶锦淳

前段时间，位于端州区睦岗街道的锦×××小区里，开发商和物业公司收回了车库车位，不再出租给业主，人防车位也不让业主租用，实行要么买断车位，要么按临停收费的方式让业主停放车辆，引发了业主强烈反响。部分业主强烈要求开发商和物业公司恢复之前可租车位的做法。

据了解，该小区此前车位月租最低180元/月，购房合同有标注。而实行临时停车方式收费后，这项月支出超过400元。有业主认为，开发商是自毁信誉，变相逼迫业主购买车位。

小区车位可以“只卖不租”吗？人防车位的利用由开发商说了算？业主如何维护自己的“停车权”？近日，带着这些问题，记者采访了广东开信律师事务所常务副主任、律师黄华文。

记者：开发商或物业公司提出 “车位只卖不租”，是否侵犯了业主的停车权益？

黄华文：主要看开发商是否做到了优先满足业主停车要求这个 核 心 要 点 。根 据《民 法 典》第二百七十六条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，如果车库内有人防车位，应当出租给业主，而不是以 “临时停放”来变相提高价钱。

如果开发商以“只售不租”“临停”等各种名义拒绝提供停车服务或变相提高停车价格，实际上限制了小区内业主通过月租等方式合理使用车位的权利。

产权车位虽然应归产权人所有，但由于小区车位的特殊性，小区车位应优先满足业主的需求。虽然《民法典》中并未明确规定小区车位不能只卖不租，但部分地区出台的物业管理规定对此有着明确规定。

记者：如果开发商或物业公司拒绝出租车位，提出“要么买车位”， “要么按临停收费”，业主如何维权？

黄华文：车位并不便宜，一个少则数万元，多则十几万元甚至更高，对大部分刚买了房子的家庭来说，这是一笔不小的开支。业主选择租赁车位，按月或按年交租，就会大大减轻了经济压力。

业主遇到上述情况，可以向当地住建、房管等政府部门反映。相关部门应秉承维护社会公平公正的原则，协调处理纠纷，恢复合同约定或此前的价钱，维护业主的合法权益。如果仍然解决不了，可以起诉到人民法院，通过法律途径解决。

以锦×××小区的购房合同为例。其车位分两种，一种是全体业主共有，物业公司代管代收费，扣除物业服务费后收益归全体业主共有，归入专项维修基金。另一种是业主购置，物业公司收取物业服务费。

对于第一种情形，开发商无权擅自决定“只售不租”。对于第二种情形，根据《物业管理规定》，建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以 “只售不租”为由拒绝出租。

记者：住宅小区停车场内部分为人防车位，开发商是否有权售卖或不出租？

黄华文：房地产公司开发的地下车位，有部分为人防车位。根据《中华人民共和国国防法》和《中华人民共和国人民防空法》规定，人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，非战时用于停车，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，开发商自然不能出售获利。

为了利益需求，有的房地产公司与业主签订的合同，涉及“车位买卖”“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。据我了解，全国各地法院有多起判例均已确认，此类车位买卖合同属于无效合同。

需说明的是，根据《中华人民共和国人民防空法》，国家是鼓励社会资金参与对人防工程的开发、投入的，也鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务，并明确了谁投资、谁受益的原则。建设人防车位的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益。开发商可以转让的其实是车位的使用权，而不是所有权。

记者：消费者在买楼时如何避 “坑”，有什么建议吗？

黄华文：在现实中，大部分消费者在买楼时，由于没有经验，都没有仔细地去阅读合同，主要是听售楼员的引导，没有刻意留下相关凭证，当发生纠纷后，才发现自己处于劣势。

消费者在签订购房合同前，一定要先阅读清楚条款，问清楚开发商并留下证据，也可以请教律师帮忙参考，避免踩“坑”。