近日，佛山市住房和城乡建设局发布了《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），对该市商业、办公类项目销售和服务型公寓的建设进行规范，并规定商办类项目在销售过程中不得以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

该《征求意见稿》一出，随即引起了肇庆房地产市场各方的关注以及讨论。事实上，近年来，不少商业、办公类项目在销售过程中均以公寓等字眼误导消费者，从而引发了诸多纠纷，亦损害着购房者的合法权益。因此，分析人士认为，对该类型项目的销售行为进行规范势在必行，有利于推动房地产市场更健康发展。

文/图 西江日报记者 戴福钿

规范商业、办公类项目销售行为

根据《征求意见稿》，在商业用地上建设的服务型公寓，其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过 20%。其他用地性质兼容商业的，服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。服务型公寓，是指在国有的商业用地或规划可兼容的商业用地上建设，具备可住宿、休息空间的，但不同于一般住宅平面和功能的商业类旅馆建筑，产权年限为40年。

设计要求方面，《征求意见稿》明确，服务型公寓的建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用单元式住宅套型设计。除注明服务型公寓外的商业、办公建筑不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200 平方米（首层除外）。不得预留、违规增设可作为居住空间的排水、排污、排烟及燃气管道。

此外，房地产开发企业在销售商业、办公类项目时，应严格按照规划功能进行销售，制作专门的商业、办公类项目重要信息提示展板并固定在项目销售现场的显眼位置，对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。

《征求意见稿》要求，房地产开发企业在与购房者签订的认购书、买卖合同等文件中，必须重点说明房屋的规划用途、土地使用年限，明示物业管理费、水电费标准等情况，以及不具备直接入户、入学和使用燃气的条件等相关不利因素。批准为办公项目的，在办理不动产权登记证书时，房屋规划用途应统一登记为“办公用房”，不能以 “公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。

值得一提的是，《征求意见稿》强调，除服务型公寓外的商业、办公类项目，房地产开发企业及经纪机构不得在销售过程中以“公寓”“公馆”“×房 ×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

有利于推动房地产市场健康发展

记者了解到，近年来，因房地产企业违规将商业、办公用房包装成公寓进行出售，从而导致业主无法办理不动产权证、居住证的案例时有发生。更甚的是，该类型房屋还不可用作居住用途，从而对购房者产生了较大的影响，引起舆论的哗然。基于此，厦门、南京、佛山等多城相继出台新规，明确商办类项目不得违规改造为公寓进行出售等，我市亦相继展开了系列排查整治行动，以促进市场的健康发展。

“目前房地产市场上在售的公寓大多都属于商业、办公类性质，并不具备居住功能，是明显的违规改造销售行为，为市场以及购房者带来了诸多不良的影响。”汇创地产总经理陈钰球认为，规范商业、办公类项目销售行为势在必行。

肇庆市鼎湖区涛汇房产开发有限公司总经理蒋柱鸿分析，纵观全国房地产市场不难发现，商业、办公类项目改造成公寓出售的现象尤为普遍。其中，部分房企是因为城市商业、办公用地供给过大，超出了市场所需的指标。为了促进项目去库存，他们不惜铤而走险，变相将该部分物业打造成类住宅，通过公寓的形式进行走量。“但是，由于该类型土地的性质仍属于商业、办公用地，用水、用电均有限制，因此会给拟用作居住用途的业主产生较大的影响。从长远来看，这种现象无疑是不健康的。”

对商业、办公类项目的销售行为进行规范，非住宅类市场将迎来重大变化。“佛山此次规定商业、办公类建筑不得设置厨房等居住空间，卫生间、茶水间必须集中设置，每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米（首层除外），不得设置可作为居住空间的排水、排污、排烟及燃气管道等，这无疑是要把商业、办公类项目改造成公寓的可能性进一步扼杀。”蒋柱鸿认为，该规范有利于推动房地产市场销售环境更健康发展。