近日，佛山万科金域中央多名业主爆料称，该项目在销售过程中将办公用房包装成具有居住用途的公寓进行销售，以至于他们日后的落户以及小孩上学等都成为了泡影。更甚的是，按照规定，业主还无法在所购买的房屋内过夜留宿。报道一出，随即引起一片哗然。
事实上，近年来，伴随着住宅市场调控政策的趋严，公寓凭借面积小、总价低等优势受到购房者青睐。瞄准市场发展趋势的房企，不惜采用打“擦边球”的方式，违规改变土地的使用性质，将去化速度相对慢的商业办公项目，包装成公寓出售，从而引发了诸多市场乱象。基于此，近段时间，全国多城集中掀起了一场围绕“商业办公项目违规建设”“虚假宣传”等现象而进行的整治行动。
西江日报记者 戴福钿
办公用房改造成公寓出售现象普遍
记者了解到，目前市场宣传的“公寓”主要有两种类型，一种为住宅性质的公寓，它具有居住功能，可落户。另一种则为商业办公性质，这种产品实际是办公室或者商业用房，不具备居住功能，亦不可落户。
按照规定，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，否则将对整个项目的建筑结构和消防安全等产生影响，其自身亦将面临无法通过规划验收以及办理产权登记的风险。
然而，除了佛山万科金域中央外，近年来，伴随着城市商业办公用地的增加，多数地方都曾出现房企在销售过程中，将商业办公用房宣传成可居住的公寓且将样板房打造成住宅进行展示的现象。如前段时间，南京紫金嘉悦就曾被业主诉诸报端，指出该楼盘不仅在销售过程中将办公用房包装成公寓出售，宣称是商住两用房，而且样板房也按照公寓来装修设计。此外，宁波、扬州、厦门、深圳等地亦曾出现诸如此类的现象。
回归至肇庆市场，记者走访发现，部分性质为商业办公用地的项目亦有出现将产品包装成公寓进行宣传的现象。如有项目在宣传单张中标明“拎包即可入住”“酒店、办公、居住全能空间”等字样；有项目将样板房设计成住宅用途，设置有独立的厨房等；有项目售楼员则在销售过程中明确表示其商业办公用房可作为居住功能出租……
“在《商品房买卖合同》中，商业办公性质的用房一般会写明商业、办公、非住宅等字样，不过，在签署合同过程中，多数业主往往没有细看合同条款便签署了。”有着近10年房地产销售经验的谭先生向记者透露，由于开发商及销售公司在宣传上闪烁其词，加之业主也分不清各类产品的性质以及其与住宅的区别，因此，便容易在房屋交付以及使用过程中产生纠纷等。
多城相继对违规“公寓”进行整治
商业办公用房改公寓销售乱象的持续发酵，引发了舆论对当前房地产市场乱象的高度关注。为遏制违规苗头，维护群众权益，确保房地产市场平稳有序，近段时间，全国多城相继掀起了一场整治楼市违规现象的行动，甚至有部分城市还出台了相关的严控政策。
近日，厦门市自然资源和规划局印发了《加强商办类建设项目全链条管理实施意见的通知》，明确指出，严禁商业办公项目改造成为公寓类住宅，办公用房不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道等。这个被称之为“禁公寓令”的文件一经发布，便引起了市场的震荡。
除了厦门外，近段时间，南京六部门也下发了《关于印发商业办公项目违规拆改专项排查工作方案的通知》，要求有关部门全面排查该市近期普遍存在的商业办公项目违规改造现象，以及虚假宣传、违规拆改、水电设置违规及开通燃气等行为。此外，北京、佛山等城亦展开了整顿房地产市场上存在的商业办公等项目改公寓出售的乱象。
值得一提的是，为切实维护购房者的合法权益和健康有序的房地产市场秩序，肇庆有关部门对“商业办公用房改公寓”乱象高度重视，并于近段时间集中展开排查及整治工作。对违反规划的楼盘提出整改意见，要求楼盘宣传资料不得涉及住宅、公寓等字眼，已打造成住宅用途的样板房需按照写字楼、办公楼的要求进行整改后方能开放，以及已经接受认筹的项目，需逐一告知已认筹的客户所售项目为商业 办公用途等。
房地产市场进一步规范发展
针对办公用房被改造成公寓出售的现象，分析人士认为，近年来，部分开发商为了去库存、快速回笼资金，选择将去化速度相对慢的商业办公项目改建成公寓出售的现象并不鲜见。伴随着有关部门的重视及整治工作的推进，接下来，部分商业办公项目将面临一定的冲击，房地产市场亦将进一步规范发展。
“商业办公用房改成公寓会造成各种形式的不定性安全隐患。”肇庆市恒悦房地产有限公司销售经理谭美结认为，对公寓市场进行整治，有利于进一步规范楼市发展。“按照城市规划标准，一个地方的商办、商业、教育、工业、住宅、休闲以及其他配套用地，都有着其科学的配比。有足够的商业体以及写字楼供给中小企业，才能带动城市人口流入，从而促进城市经济发展。”她坦言，开发商基于自身的销售回款压力以及盈利角度，而把商业办公性质的项目改造成公寓销售，这必然是与城市的科学发展以及政府的初衷背道而驰。
她表示，此次各城掀起的整治行动，堪称是史上颇为严厉的封杀，有利于进一步杜绝商业办公类项目改造成公寓出售的行为。“此次整治，对肇庆商业办公项目将造成一定的影响，尤其是目前端州在售的商业办公类项目。”
“实际上，商业办公用房改造成公寓出售的现象在一二线城市较为普遍，对该种现象进行整顿，有利于市场的进一步规范。”资深业内人士苏景安认为，因肇庆市场的公寓需求量较为稳定，总体上量不大，因此，从市场层面来看，严禁商业办公项目改造成公寓出售，对肇庆市场所产生的影响较少。不过，对于手持商业办公项目的房企而言，则意味着去化难度的加大。“接下来，商业办公项目如何适应新形势变化，以自身产品优势带动走量，是其面临的一大挑战。”
