“我想出让一套购买未满2年的住宅，请问交易过程中所需缴纳的个人所得税、契税以及增值税分别是多少？”近日，市民陈先生就二手房交易所涉及的主要税费到市行政服务中心进行咨询。事实上，近年来，伴随着改善性换房需求的增加，二手房市场迎来放盘小高峰。那么，在二手房市场，出让购买未满2年住房需缴纳的个人所得税、契税、增值税如何计算呢？

国家税务总局肇庆市税务局工作人员回复称，增值税方面，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

此外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。”

个人所得税方面，根据《中华人民共和国个人所得税法》（中华人民共和国主席令第九号）第三条、第六条有关规定，财产转让所得适用比例税率，税率为20%；财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。而根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第707号）第十六条、第十七条有关规定，建筑物财产原值为建造费或者购进价格以及其他有关费用；个人所得税法第六条所称合理费用，是指卖出财产时按照规定支付的有关税费。财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。此外，根据《关于调整个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第二条，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。其中，合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

契税方面，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）和《广东省契税实施办法》（广东省人民政府令第41号）的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税；国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格，契税税率为3％。因此，房产买卖涉及的契税，购买方为法定纳税义务人，无论采取一次性付款还是贷款方式，契税税额不受影响。

值得一提的是，根据《财政部 国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。对个人购买家庭第三套住房及以上的，不区分面积，一律按3%的税率征收契税。

西江日报记者 戴福钿 实习生 谢斯诗