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商场消防通道直通住宅花园?开发商:符合商住一体项目要求
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核心提示: 由于住户与开发商、物业对于“商住一体”项目的理解有所偏差,矛盾始终无法调和。

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商场消防通道直通住宅花园的问题,开发商表示,住宅部分消防通道与这一消防通道并不能互通。记者 梁惠明 摄

拆除西边消防通道铁门

城管部门拆除原有的西边消防通道铁门。物业供图

3月21日城东城建办、居委、区住建军、城东综治办、业主代表及物业协调会3

3月21日城东城建办、居委、区住建军、城东综治办、业主代表及物业协调会。物业供图

西江网讯(记者 梁惠明)随着社会发展进步,商住一体项目这一新型地产开发模式也在我市逐渐多了起来,但随之而来的住户与开发商、物业管理公司的矛盾也逐渐显现。

近日,有市民爆料,位于城区星城广场的名城星岸小区出现车位无法租赁、商场消防通道直通住宅花园、卸货区位于小区内部、服务用房被用于垃圾中转以及业主无法成立业主委员会的问题。

针对以上问题,记者实地走访了住户代表、项目开发商以及该项目的物业管理公司。

车位无法租用?开发商:住宅车位仅供购买,租赁可到商场区域时租

有住户代表称,停车场商住混用,且住宅区域两层加起来仅130余车位,不符合配比,此前约定的车位租赁价格与实际不符,而车位目前也无法进行租用。在现场,记者看到,项目停车场为一体化的两层停车场,而住宅用车位与商场用车位则以卷闸进行了物理分隔,出入口也是分离的,住宅部分有十余辆轿车停泊。

住户代表叶小姐出示了市住建局出具的《关于反映名城星岸小区多个信访事项问题的复函》。在《复函》指出:“关于车位问题,为物业公司与业主签订车位出租合同约定租金为400元/月,该价格标准是指计划以后小区设立“露天车位”的租金价格,但目前“露天车位”尚未开发建设。物业公司应部分业主要求,为方便于已入住业主停车,物业公司以600元/月价格将地下室车位出租给业主停车,因此,导致业主误认为“违反合同提价”行为,发改局于1月9日现场核实了情况。”并建议,若认为开发公司侵害了住户权益的,可与开发公司继续协商解决,若协商无法达成一致,可向相应仲裁机构申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼,维护自己的合法权益。

开发商表示,地下车库的车位已经经过确权,产权归开发商所有。在车位开售之前,为方便业主,作出了暂时租赁的决定。而产生争议的原因,是前期物业服务协议约定所标注的“露天车位”在一期项目中,因公共区域的空地为消防登高用地不得他用,并无现实条件开发,项目的二期工程将视乎现实条件决定是否开发。同时,由于暂时租赁的有效期是约定于2月结束,目前为暂时续租,也有不少业主选择租赁。

开发商认为,车位将于6月18日开售,届时车位将不再提供续租服务,有需要的业主可以选择购买车位、等待其他业主购买车位后放租或到商场停车区域进行计时停车。而车位配比的问题,开发商表示,一期项目住宅为408户,规划配比为1:0.5即204个车位,开售以后将按照配比满足业主需求。

卸货区位于小区内部?物业:此前用于分割的铁闸因住户投诉而被拆除

在住宅的西门,记者看到,不时有运送货物的小货车进入,在位于西侧的货梯前卸货运货。对此,有住户表示,由于运货车辆来往频繁,希望能将小区门后移或加建铁闸隔开卸货区与小区。

对此,物业公司提供了一份名为《关于依法拆除名城星岸小区违章建筑的通知》的文件,该文件为端州区城管局出具的拆除违建公告,公告称因小区住户投诉,经现场勘查,认定铁闸(未拆除前的铁闸与住户诉求一致)为违法建筑,应进行拆除。

而将小区西门后撤,用于分隔两个区域的方案,开发商则回应称,此前于同一位置的铁闸被定性为违建已被拆除,小区西门后撤是否可行需要再到规划部门了解。

周边车辆乱停乱放?物业:该路段为市政道路应由相关部门管理

住户代表叶女士指出,小区东门外道路有不少车辆违停,且节假日商场停车场入口多车会阻塞交通,超市卸货区也常有大型车辆出入,有安全隐患,要求封闭该“内部道路”并就此出示了相关照片以及市城乡规划局核准的《建设项目用地规划条件》。

在照片中,大部分的摩托车都停在了交警部门划定的市政车位之中,而无停放其中的车辆也靠墙停放,并未对行人通行造成明显影响。而超市卸货区,则位于道路中段,行人需要离开人行道方可通行。但值得一提的是,在叶女士出示的《条件》文件中,明确指出,该路段为规划道路,不得封闭。

对此,开发商表示,根据报批的规划,该道路为市政道路,项目全部建成后需要移交,且目前二期工程正在建设,大型运输车辆的出入无可避免。开发商表示卸货区位置在报建的规划中就存在,且销售现场有相关图纸的公示,若业主咨询会明确告知。

针对违停问题,目前开发商则于该路段设立了一个龙门进行了暂时分割。而停车场入口车辆拥堵问题,物业方面则表示,节假日商场人流量激增的情况下可能造成拥堵,但该道路属于市政道路,应由相关部门加强管理。此外,该路段并未划出小汽车停车位且住宅地下停车场的出入口也不在此,停放在划定车位的摩托车以及行人并不会因为道路拥堵而影响出行。

物业方面还指出,部分业主投诉别人违停的同时,自己的车辆也经常在此处违停,由于车辆违停及停车场入口拥堵形成的出行障碍,目前尚无有效解决方案。

双方意见相持不下 沟通渠道还需继续理顺

同时,有住户代表表示,西门旁的服务用房有部门区域用于垃圾中转传出异味,严重影响生活。记者在现场看到,产生争议的中转房已经进行封闭。而商场消防通道直通住宅花园的问题,开发商表示,住宅部分消防通道与这一消防通道并不能互通,该消防通道仅能通往单元门外的公共区域,该设计符合商住一体项目要求。此前业主投诉后消防部门多次至现场查勘,表示均符合设计和使用要求,并未发出整改通知。

针对住户担心的外来人员进入小区,物业管理方面则表示,住宅的消防楼梯位于住宅内部,出口位于单元门旁,而住宅每一幢的单元门都有门禁系统,公共区域有安保人员进行24小时巡逻,且在公共区域安装了61个高清摄像头,相信能有效保障住户安全。

那么是否可以通过成立业主委员会进行沟通呢?住户代表叶女士表示,由于商场部分占据超过7成业权,目前无法成立业主委员会。

对此,物业方面表示,支持业主通过正规途径成立业主委员会,方便沟通。

距离收楼已经过去了一年,这一年里,三方就类似的问题一直在进行拉锯。根据物业公司出示的记录,双方曾于居委会的协调下进行了会谈,但由于分歧过大,始终无法调和矛盾。

综上所述,可以明确看出,由于住户与开发商、物业对于“商住一体”项目的理解有所偏差,矛盾始终无法调和。那么,对于这些理解偏差,在现行的法律法规中是如何规定的?三方的沟通又应如何进行?相关法律法规是如何规定的呢?记者就此采访了广东勤思进律师事务所的律师。

律师:若验收合格,任何人无权封闭占用

据了解,对于车位无法租用问题,根据我国《物权法》等法律法规的相关规定,如果地下室停车位产权归开发商的话,开发商有权对这些车位进行出租、出卖等处置。但如果开发商把规划配比以内、处于闲置状态的车位封闭起来,罔顾业主承租需要,没有满足本住宅小区业主的停车需求,损害业主权利的,业主可走法律途径进行维权。

对于卸货区设置在小区内部问题,如果前期开发商没有在规划建设图纸标注,业主在不知情的情况下购买房产,开发商没有尽到告知义务的,业主可与开发商协商解决,开发商到规划部门补办规划变更手续,将小区门后移或加建铁闸隔开,若双方最终无法协商一致或规划部门不同意变更报建时,双方可再另行通过诉讼方式解决。

对于车辆违停问题,若涉及的路段为市政部门主管范围的,依法由市政部门进行执行管理。对于车辆拥堵问题,建议开发商和物业公司方安排保安人手对该路段交通进行疏导,维持该路段交通秩序。

对于消防通道直通住宅花园问题,消防通道设置后,应当通过消防部门验收合格,否则是无法通过竣工验收备案、达到交房条件的。任何单位和个人均不得占用、堵塞、封闭消防通道,如果存在有违法设置、占用消防通道等情形,可到消防部门进行投诉。

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