物管与业主撕破脸上法庭 业内人士建议:成立业委会是有效解决办法

10月17日,端州城区东湖居小区又一批业主作为被告走上端州法院应诉,原告是该小区物业管理公司——肇庆市中港物业管理有限公司。而据报道,端州区站北路东站小区有40户业主不愿意缴纳物业管理服务费,此前也曾被物业公司告上法庭。物业与业主缘于什么问题产生矛盾?二者之间的矛盾有何化解良策?

业主:服务不达标,所以不交物业费

10月17日,东湖居小区业主黄先生作为被告,在端州法院针对肇庆市中港物业管理有限公司起诉他不交物业管理费进行了答辩。黄先生的答辩内容包括:小区绿化无人管,杂草丛生,车辆停放无序,时有财物失窃等,并提供了照片作为证据。

根据东湖居小区业主与肇庆市中港物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》,物业管理公司应该履行以下基本职责:保持房屋外观整洁美观,无乱经营;保证设备正常运行,及时维修;保证房屋及设施、设备的正常使用,无伤人损物事故;每天清扫一次公共环境,无空气污染、无噪音干扰、无卫生死角;有专人专业管理小区绿化;保持交通畅顺,车辆停放有序,主要通道禁止停放;确保保安24小时巡查值班。

在法庭上,业主钟女士针对起诉辩称,物业管理服务卫生不达标,有很多卫生死角;小区内车辆乱停乱放,令业主出入不方便,有安全隐患;绿化没人管,野草疯长;保安每天上班只在门口坐着开栏杆或聊天,从未见到保安巡逻,导致业主的车房、住宅被撬,车辆被盗。钟女士认为,物业没有按照合同的约定执行到位,服务不达标。

当日出庭应诉的5户业主基本持相同的理由和观点进行了答辩,认为小区物业管理公司在公共卫生、安保、车辆停放管理、小区绿化等方面工作做得不到位,服务没达到合同要求。

物业管理公司:“我们做了工,业主交物业费天经地义”

当日,记者电话联系了肇庆市中港物业管理有限公司的文经理。文经理坚决表示,物管公司做了工,业主应该交物业管理费。文经理说,该做的物业管理公司都做了,每天有保洁工人清扫路面,每月对楼梯清洗一次,保安24小时值班,对绿化进行了喷药除虫、修剪等。至于工作有不足,有缺点,业主可以提意见,物业管理公司会马上去改正或改善。她举例说,有业主说哪个楼梯不干净了,马上会有保洁人员去清扫;哪里灯泡不亮了,物业管理公司会马上叫人去换。

东湖居小区有近千户业主,有多少业主没交物业费?物管公司起诉了多少家业主?对这些问题,文经理一概不予回答。

物业管理专业委员会:物业管理公司收费低,难以提供高质量的服务

为何物业管理公司和业主的矛盾总是不断?肇庆市房地产业协会下设的物业管理专业委员会主任李志江告诉记者,物业管理公司与业主的矛盾在老旧小区很普遍,原因在于收取的管理费太低,且收费率又不高,导致物业管理公司没办法提供高质量的服务。

李志江说,物业管理内部有多种分工,要真正管理好一个小区,必须要有足够的工作人员。目前,物业管理公司与业主的矛盾焦点在于收费,一方认为做了工,应该收费;一方认为,做工不到位,没达到要求,不应该交费。“在一些老旧小区,物业管理费比较低,还是10年前的标准,才几毛钱一平方米,但现在的人工费早已不是10年前的价钱。再加上各种设施、设备老化需要维修,物业公司没办法提供高质量的服务,因此形成了恶性循环——物业公司服务越来越差,小区业A 主拖欠费用越来越多。”李志江说。

端州区住建局:调解不成,走法律途径解决

物业管理公司与业主的矛盾,除了上法庭,还有没有更好的解决办法?

端州区住建局副局长黄绍强说,物业管理是一个综合性的管理行业,涉及到住建、环保、公安、消防、城监、物价等多个部门。去年,该局接到居民关于生活方面的投诉有160多宗,其中超过30%属于业主投诉物业管理不到位。针对物业管理公司与业主的矛盾问题,区住建局按照《广东省物业管理条例》《肇庆市物业管理办法》进行处理。首先,由街道办召集相关职能部门如住建局、物价局等召开联席会议进行协商调解。其次,如果调解不了,只有让双方通过法律途径解决。

李志江认为,解决物业管理公司与业主的矛盾问题最有效的办法是成立业主委员会,由业主委员会选聘物业管理公司,此后由业主委员会直接与物业管理公司沟通管理小区。再有就是实行业主自治,由业主自己请工作人员来做小区的日常安全维护、保洁等工作。

西江日报记者 肖桂芳

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