以价换量成趋势 二三线城市成房企降价主战场

  一份来自CR IC(中国房地产信息集团)研究中心数据显示,今年上半年,虽然调控大方向未产生实质性的变化,然而伴随楼市政策“微调”与金融政策放松的同时上演,房地产市场出现回温迹象。

  刚刚发布的《2012年度上半年中国房地产企业销售TOP 50》指出,2012年上半年,TOP 50企业的销售金额与面积入榜门槛同比均有上升,其中尤其以TOP 10企业面积增长幅度最为明显。而销售金额方面,2012年上半年,TOP 10入榜门槛为174亿元,同比增长11%。

  中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息技术有限公司研究中心总经理陈啸天表示,从个别标杆企业的业绩来看,尽管销售金额同比去年上半年有所下滑,但销售面积同比均有所增长。“这些数据都很好地说明了今年是一个典型的以价换量的行情。”

  记者发现,在入榜企业的半年销售金额表现上,百亿级别企业在数量上保持稳定,但与去年同期相比,金额均值小幅上扬。而从销售面积来看,销售均值中第一和第二梯队也均有所上升。与此同时,数据显示,2012年上半年全国TOP 10企业市场份额达到16.17%,较2011年上半年的13.51%增加了2.66个百分点,而TOP 20的变化情况与TOP 10如出一辙。

  “测算发现,今年前10强的集中度和去年同比有所增加,增加了大概2%,1年时间能增加2%是非常夸张的。伴随着住宅成交的快速释放,全国企业的业绩,特别是大企业的集中度已经超过了整个行业成长的速度。”陈啸天举例指出,2008年恒大地产的数据为64亿元,去年是840亿元,3年的时间涨了13倍左右;龙湖地产去年则为383亿元,3年的时间大概翻了4倍。“很多大型企业在这几年里明显快于全国平均水平,所以集中度的进一步上升也是这个行业发展的必经之路,也是一个大的方向。”

  不过,对于多数企业而言,2012年整体的外部大环境依旧艰难。

  “从过去10年来看,信贷也好、物债也好并不比当时平均差,由于2009年放得太猛,现在又收得太快,所以实体的感觉比较难受。”中国银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强表示。

  市场分析人士指出,如今的市场形势下,“去利润化”和房企的转型及策略调整恐将成为大势所趋。

  CR IC一份报告指出,对于房企来说,2011年的一轮轮降价潮中,6折似乎已经是降价底线,但在今年看来,优惠幅度已经上升到5折。房企拼优惠、拼价格似乎更加白热化,以往在降价上表现不太积极的大型房企也加入进来,通过牺牲部分利润换取快速去化,缓解资金压力的势头可见一斑。

  “这次调控力度较大,很多企业依旧要利润,但是更多放在第一位的是先要活下来。”陈啸天表示。

  DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管/董事伍惠敏向记者指出,以今年上海住宅市场为例,自3月之后,连续4个月出现成交量大于新增供应量。据统计,2012年1~6月上海住宅总计成交量约371.3万平方米;供应量总计约368.2万平方米,这也是自2010年上半年以来,首次半年度的新增成交大于新增供应。“这一成交情况,主要还是在于那些以价换量的项目在助推。”伍惠敏表示。

  根据统计,目前二三线城市已成为房企降价的主战场。其中,琼海的博鳌印象项目以5.2折位居榜首,次之的是宁波世茂世界湾,综合折扣力度在5.8折。在6~7折项目中,二线城市占比高达76%,三线城市为18%,一线城市仅有6%。

作者:徐健

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